Sind Sie gemeinsam mit anderen Personen Eigentümer eines Grundstücks in der Schweiz? Dann sind Sie entweder Miteigentümer oder Gesamteigentümer. Sofern es sich dabei um sog. «Miteigentum» handelt, gehört Ihnen ein klar bezeichneter Bruchteil davon. Wenn Sie nicht mehr Teil der Gemeinschaft sein möchten: Müssen Sie Ihren Anteil verkaufen oder können Sie auch die Aufhebung verlangen? Was sind dabei die Vor- und Nachteile? Mehr dazu finden Sie in diesem Beitrag.
Recht auf Aufhebung
Grundsätzlich hat jeder Miteigentümer das Recht, jederzeit (aber nicht zur Unzeit) die Aufhebung des Miteigentums zu verlangen. Eine Ausnahme davon gilt (immer) bei Stockwerkeigentum. Ausserdem kann das Aufhebungsrecht durch eine Vereinbarung auf höchstens 50 Jahre ausgeschlossen werden. Dadurch können die Miteigentümer mehr Planungssicherheit erlangen.
Art der Teilung
Die Aufhebung erfolgt (soweit möglich) durch körperliche Teilung, durch Verkauf (freihändig oder durch Versteigerung) mit Teilung des Erlöses oder durch Übertragung des ganzen Grundstücks auf einen oder mehrere Miteigentümer unter Auskauf der übrigen.
Gerichtliche Teilung
Können sich die Miteigentümer nicht über die Art der Teilung einigen, so hat das Gericht darüber zu entscheiden. Zunächst muss aber noch ein Einigungsversuch vor der Schlichtungsbehörde unternommen werden.
Das Gericht kann entweder die Sache körperlich teilen oder – wenn dies ohne wesentliche Verminderung des Werts nicht möglich ist – öffentlich oder unter den Miteigentümern versteigern. Die Teilungsart liegt im Ermessen des Gerichts, das nicht an die Anträge der Parteien gebunden ist. Dabei muss das Gericht die konkreten Umstände des Einzelfalls und vor allem die persönlichen Verhältnisse und Bedürfnisse der Miteigentümer berücksichtigen.
Körperliche Teilung
Eine körperliche Teilung kommt bei Grundstücken soweit ersichtlich praktisch nie vor. In diesem Fall müsste das Gericht nämlich das Grundstück in mehrere Parzellen aufteilen oder Stockwerkeigentum begründen. Letzteres setzt zunächst die Eignung des Grundstücks für Stockwerkeigentum voraus. Im Ergebnis würde im Zuge der Aufhebung des Miteigentums aber gerade jene Variante vollzogen, bei der das Aufhebungsrecht – wie erwähnt – ausgeschlossen ist. Dies wäre widersprüchlich und läge kaum im Interesse der Miteigentümer, wenn schon einer von ihnen gerade die Aufhebung der Gemeinschaft wünscht.
Versteigerung: öffentlich oder unter den Parteien
Viel häufiger ordnet das Gericht daher die Versteigerung des Grundstücks an. Oft wird die öffentliche Versteigerung gewählt. Eine Versteigerung unter den Miteigentümern kommt nicht infrage, wenn z.B. einer von zwei Miteigentümern nicht am Erwerb interessiert oder finanziell deutlich schlechter gestellt ist. Denn in solchen Konstellationen fehlt es an mitbietenden Konkurrenzkäufern, die das Wesen einer echten Versteigerung ausmachen. Mit dem Vollzug der öffentlichen Versteigerung wird in der Regel das Betreibungs- und Konkursamt beauftragt. Es ist hilfreich, wenn das Gericht möglichst genaue Instruktionen für die Versteigerung erteilt, z.B. bezüglich des Mindestzuschlagspreises sowie der konkreten Verteilung des Erlöses. Andernfalls kann über diese Themen neuer Streit entstehen, so dass es bis zur endgültigen Verteilung des Erlöses Jahre dauern kann (in einem Fall dauerte es sieben (!) Jahre).
Verkauf des Miteigentumsanteils
Weil die Aufhebung somit sehr lange dauern kann, könnte man sich für den Verkauf des Miteigentumsanteils entscheiden. Wichtig zu wissen ist zunächst, dass jeder Miteigentümer seinen Anteil frei verkaufen (oder z.B. mit einer Hypothek belasten) kann. Bei einem Verkauf an Dritte bzw. bei einer Zwangsversteigerung haben die übrigen Miteigentümer aber ein Vorkaufsrecht. Das heisst, sie können den Käufer ausbooten und an seiner Stelle zu denselben Konditionen in den Kaufvertrag eintreten. Das Vorkaufsrecht kann durch die Miteigentümer generell aufgehoben werden. Kein Vorkaufsrecht besteht zudem von Gesetzes wegen im Stockwerk-eigentum (es sei denn, ein solches wurde von den Stockwerk-eigentümern explizit vereinbart). Beim Verkauf eines Miteigentums-anteils wird praktisch nie der Marktpreis erzielt. Denn einerseits möchte sehr selten ein Dritter eine Sache mit anderen – z.T. ihm unbekannten – Personen in einer Gemeinschaft halten. Andererseits kann die Aufhebung – wie gesehen – sehr lange dauern. Als Ausnahme ist der Verkauf eines Parkplatzes in einer Einstellhalles zu nennen. Solche Parkplätze sind oft als eigene Miteigentumsanteile ausgestaltet, für deren Verkauf es sehr wohl einen Markt gibt.
Zwangsverwertung / Verpfändung des Anteils eines Miteigentümers
Die schlechte Verkäuflichkeit eines (herkömmlichen) Miteigentumsanteils ist dann auch der Grund, warum Banken sowie Betreibungs- und Konkursämter bei der Ermittlung des Verkehrswerts eines Miteigentumsanteils einen erheblichen Abschlag machen. Vereinfacht gesagt: Ein hälftiger Miteigentumsanteil ist am Markt deutlich weniger wert als die Hälfte des Ganzen. Gemäss Praxis der Betreibungs- und Konkursämter wird in den meisten Fällen ein Abschlag von 80 % bis 90 % des anteiligen Werts vorgenommen (im Beispiel ergibt sich somit ein Wert von 10-20 % von der Hälfte). In besonders guten Fällen wird der Abschlag auf maximal 50 % reduziert (im Beispiel also 50 % von der Hälfte). Dieselben Bewertungsgrundsätze gelten sinngemäss bei sog. Gesamteigentum.
Wenn Sie Fragen haben oder Unterstützung benötigen im Zusammenhang mit einem Miteigentumsanteil, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.