Gesamteigentum auflösen oder verkaufen – so geht’s richtig

Besitzen Sie gemeinsam mit anderen Personen Grundeigentum in der Schweiz, das nicht im Miteigentum, sondern im Gesamteigentum gehalten wird? Dann sind Sie in den allermeisten Fällen Teil einer einfachen Gesellschaft. Es stellt sich die Frage: Was passiert, wenn ein Gesellschafter aussteigen möchte oder die Gemeinschaft aufgelöst werden soll? Wie ist bei einer Scheidung vorzugehen und welche Vor- und Nachteile sind zu beachten?

Rechtliche Grundlage 

Das Gesamteigentum setzt das Bestehen einer Gemeinschaft voraus, meist eine sogenannte einfache Gesellschaft im Sinne von Art. 530 ff. Obligationen-recht (OR). Den Gesellschaftern steht der Vermögens- gegenstand nicht anteilsmässig, sondern zur gesamten Hand zu. Sie können also nicht über einzelne Bruchteile der Liegenschaft frei verfügen. Jeder Gesellschafter hat Anspruch auf Beteiligung am Liquidationserlös, falls die Gesellschaft aufgelöst wird oder ein Gesellschafter ausscheidet. Von den Vorschriften der einfachen Gesellschaft gemäss Obligationenrecht kann durch individuelle Absprachen in einem Gesellschafts-vertrag abgewichen werden. Häufig liegt jedoch nur ein notariell beurkundeter Kaufvertrag vor, der das Gesamteigentum begründet.

Ausscheiden eines Gesellschafters

Will ein Gesellschafter aus einer einfachen Gesellschaft ausscheiden, können die übrigen Gesellschafter seinen Anteil übernehmen und ihm eine Abfindung zahlen. Wird keine Einigung erzielt, kann alternativ eine Versilberung der Gesellschafts-vermögenswerte erfolgen; namentlich durch den Verkauf des von der einfachen Gesellschaft gehaltenen Grundeigentums.

Auflösung der Gesellschaft

Die Auflösung der einfachen Gesellschaft kann auf verschiedenen Wegen erfolgen. Art. 545 OR sieht eine nicht abschliessende Liste an Gründen vor; darunter namentlich:

• Gegenseitige Übereinkunft der Gesellschafter;
• Kündigung des Gesellschaftsvertrags (die Kündigungsfrist beträgt grundsätzlich sechs Monate);
• Zeitablauf bei befristeter Gesellschaft;
• Wegfall des Gesellschaftszwecks;
• Tod eines Gesellschafters;
• gerichtliche Auflösung aus wichtigem Grund.

Mit Eintritt eines Auflösungsgrundes wird die bisherige Zweckverfolgung beendet und die Gesellschaft besteht fort als Abwicklungsgesellschaft mit dem neuen Zweck der Liquidation. Das Gesellschaftsverhältnis endet erst nach abgeschlossener Liquidation.
Der Ablauf der Liquidation wird durch die Reihenfolge der Vermögensverteilung nach Art. 549 Abs. 1 OR geregelt:

1. 1. Zuerst werden alle Schulden der Gesellschaft beglichen und bestehende Rechtsverhältnisse mit Dritten abgewickelt. Anschliessend erfolgt die Versilberung der Vermögenswerte, z.B. durch Verkauf des Grundeigentums, sofern keine Fortführung oder Übernahme durch verbleibende Gesellschafter vorgesehen wird.
   2. Im Anschluss werden die von den Gesellschaftern getragenen Auslagen und Aufwendungen rückerstattet.
   3. Dann werden die eingebrachten Vermögensbeiträge an die Gesellschafter im Nominalwert zurückerstattet, zu dem sie von der Gesellschaft übernommen wurden.
   4. Bleibt nach diesen Schritten noch Geld übrig, wird es als Gewinn unter den Gesellschaftern verteilt. Reicht das Geld nicht aus, um die Vermögensbeiträge zurückzuzahlen, tragen die Gesellschafter den fehlenden Betrag als Verlust. Die Beteiligung an Gewinn und Verlust erfolgt ohne abweichende Vereinbarung nach Köpfen zu gleichen Teilen, unabhängig von den individuellen Beiträgen (Art. 533 Abs. 1 OR).

 

Vertragliche Regelung

Die gesetzlichen Bestimmungen über Auflösung und Liquidation (Art. 545 ff. OR) sind grundsätzlich dispositiv und können durch Gesellschaftsvertrag oder Liquidationsvereinbarung angepasst werden.
Schon beim Eintritt in die Gesellschaft lohnt es sich, vertraglich festzulegen, wie ein Gesellschafter austreten kann, wie die Abfindung berechnet wird, wer für laufende Kosten und Hypotheken aufkommt und wie Erlös oder Verluste verteilt werden. Solche Vereinbarungen verhindern spätere Konflikte und langwierige Liquidationen.

Ehegüterrecht

Sind Ehegatten Gesamteigentümer eines Grundstücks, spricht man auch von einer Ehegattengesellschaft. Die Ehegattengesellschaft wird nach den Regeln der einfachen Gesellschaft aufgelöst. Das Ergebnis der Liquidation wird in einem zweiten Schritt im Rahmen und nach Massgabe des Ehegüterrechts verteilt.
Bei eingetragenen Partnerschaften gilt dagegen von Gesetzes wegen Gütertrennung, sodass keine güterrechtliche Verteilung erfolgt.

Unterschied zum Miteigentum

Beim Miteigentum hat jeder Eigentümer einen klar bezeichneten Bruchteil, den er grundsätzlich verkaufen oder belasten kann. Beim Gesamteigentum ist ein Einzelverkauf oder eine Einzelbelastung nicht möglich. Die Auflösung erfolgt nur über die Gesellschaft, sprich durch Einigung aller Gesellschafter oder durch gerichtliche Anordnung. Die Flexibilität der Gesellschaft ermöglicht gemeinsame Projekte und individuelle Absprachen.
Ein wesentlicher Unterschied besteht zudem darin, dass beim Gesamteigentum von Gesetzes wegen kein Vorkaufsrecht und kein Anspruch auf reale Teilung oder Zuweisung eines bestimmten Vermögenswerts besteht. Die Gesellschafter haben lediglich Anspruch auf ihren Anteil am Nettoerlös nach Abschluss der Liquidation.

Fazit

Die Auflösung einer einfachen Gesellschaft mit Gesamteigentum erfordert sorgfältige Planung. Eine klare vertragliche Regelung bereits im Voraus – idealerweise schon beim Kauf eines Eigenheims – erleichtert den Austritt von Gesellschaftern und verhindert langwierige Streitigkeiten. Gerne unterstützen wir Sie bei der Gestaltung oder Auflösung einer solchen Gesellschaft.