Gesetzliche Grundpfandrechte im Kanton Basel-Land­schaft

Grundlagen, Definition und Inhalt der gesetzlichen Grundpfandrechte in BL

Gemäss Artikel 836 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches kann das kantonale Recht dem Gläubiger für Forderungen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem belasteten Grundstück stehen, einen Anspruch auf ein Pfandrecht einräumen.

Entsprechend sieht § 148 des kantonalen Gesetzes über die Einführung des Zivilgesetzbuches (EG ZGB) vor, dass gesetzliche Grundpfandrechte bestehen für

• die auf die Grundstücke entfallende Vermögenssteuer zu Gunsten von Kanton und Gemeinden, für das vergangene und für das laufende Jahr;
• die Immobiliensteuern gemäss § 70 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (Steuergesetz);
• die Erbschafts- und Schenkungssteuern gemäss § 23 des Gesetzes über die Erbschafts- und die Schenkungssteuer;
• die Beurkundungs- und Grundbuchgebühren für Grundstückgeschäfte sowie die Vermessungskosten für Kanton und Gemeinden;
• die Prämien und Schätzungskosten der Gebäude- und Grundstückversicherung gemäss § 38 des Gesetzes über die Versicherung von Gebäuden, Grundstücken und Fahrhabe (Sachversicherungsgesetz);
• für Kosten, Beiträge und Gebühren zugunsten des Kantons und der Gemeinden sowie für Kosten im Zusammenhang mit Ersatzvornahmen gestützt auf die §§ 16, 19, 32 und 34 des Gesetzes über den Wasserbau und die Nutzung der Gewässer;
• den Wasser- und Abwasserzins, welchen eine Gemeinde von der Grundeigentümerschaft für das vergangene und für das laufende Jahr zu fordern hat;
• die an Kanton oder Gemeinden zu bezahlenden Beiträge an Wasserleitungen und Kanalisationen;
• die der Grundeigentümerschaft gemäss § 94 des Gesetzes über die Enteignung auferlegten Vorteilsbeiträge;
• die Umlegungskosten und Ausgleichszahlungen gemäss § 71 und für die Kosten der Ersatzvornahme gemäss § 138 des Raumplanungs – und Baugesetzes (RBG);
• die Restkosten bei Bodenverbesserungen zu Gunsten der durchführenden Körperschaft sowie für die Unterhaltsbeiträge zu Gunsten der Unterhaltsgenossenschaft.

Gemäss § 23 ESchStG besteht überdies für die Erbschafts- und Schenkungssteuer ein gesetzliches Grundpfandrecht an basellandschaftlichen Grundstücken, die zu einem Nachlass gehören oder Gegenstand einer Schenkung bilden.

Die gesetzlichen Grundpfandrechte gehen allen anderen Grundpfandrechten und den anderen eingetragenen Belastungen vor. Untereinander stehen die gesetzlichen Grundpfandrechte im gleichen Rang. Ausgenommen bleibt das gesetzliche Grundpfandrecht gemäss dem Gesetz über die Erbschafts- und Schenkungssteuer, welches sogar den übrigen gesetzlichen Grundpfandrechten vorgeht.

Das Grundpfandrecht wird auf demjenigen Grundstück eingetragen, mit welchem es in unmittelbarem Zusammenhang steht. Demnach haftet für die Immobiliensteuern (also die Grundstückgewinn- und die Handänderungssteuern) immer dasjenige Grundstück, welches übertragen worden ist. Dies wiederum bedeutet, dass die erwerbende Person des Grundstücks das Risiko für das Inkasso der Immobiliensteuern der übertragenden Person trägt.

Grundstücke, auf welchen die gesetzlichen Grundpfandrechte eingetragen werden können, sind insbesondere

• Liegenschaften;
• Selbständige und dauernde Rechte, insbesondere Baurechte;
• Miteigentumsanteile an Grundstücken;
• Stockwerkeigentumsanteile.

Der Anspruch auf das gesetzliche Grundpfandrecht entsteht grundsätzlich mit der Eintragung im Grundbuch. Sofern gesetzliche Grundpfandrechte im Betrag von über CHF 1’000.- aufgrund des kantonalen Rechts ohne Eintragung im Grundbuch entstehen und sofern diese nicht innert vier Monaten nach der Fälligkeit der zugrunde liegenden Forderung, längstens aber immer seit zwei Jahren seit der Entstehung der Forderung im Grundbuch eingetragen werden, so können sie nach Ablauf der Eintragungsfrist Dritten, welche sich in gutem Glauben auf das Grundbuch verlassen haben, nicht mehr entgegen gehalten werden (Gutglaubensschutz).

Gemäss Praxis der Steuerverwaltung wird bei jedem Zahlungsverzug bei Immobiliensteuern ohne vorgängige Ankündigung die Eintragung des gesetzlichen Grundpfandrechts vorgenommen. Ein Zahlungsverzug entsteht dabei nicht nur bei nicht oder nicht vollständiger Bezahlung der Forderung für die Immobiliensteuern per Fälligkeit, sondern auch wenn die Steuerverwaltung ein Zahlungsabkommen gewährt oder falls ein Rechtsmittel gegen die Veranlagungsverfügung der Steuerverwaltung ergriffen wird.

Das gesetzliche Grundpfandrecht wird entweder in der Betreibung auf Pfandverwertung oder durch Eingabe im Konkurs geltend gemacht. Dabei wird dem Eigentümer (also in der Regel dem Käufer) die Geltendmachung vorangekündigt mit der Aufforderung zur Tilgung der Forderung.

Das gesetzliche Grundpfandrecht erlischt schliesslich, wenn die durch die kantonale Steuerverwaltung beantragte Löschung im Grundbuch vollzogen worden ist, sei es aufgrund des Untergangs der der betreffenden Forderung, sei es durch Erfüllung, Verjährung (Verwirkung) oder durch Erlass.

Empfehlungen für die Praxis

Bei Verkäufen und anderen entgeltlichen Übertragungen von Grundstücken einschliesslich wirtschaftlicher Handänderungen ist insbesondere die erwerbende Person angehalten zu überprüfen, ob Tatbestände bestehen, welche zur Eintragung eines gesetzlichen Grundpfandrechts führen könnten.

Gleichzeitig empfiehlt es sich dringend, Vorkehrungen in Bezug auf das gesetzliche Grundpfandrecht für die Immobiliensteuern der übertragenden Person, also für die Grundstückgewinn- und die Handänderungssteuern, zu treffen und damit die erwerbende Person vor dem gesetzlichen Grundpfandrecht zu schützen. In der Praxis stehen insbesondere folgende Arten von Vorkehrungen zum Schutz vor dem gesetzlichen Grundpfandrecht der erwerbenden Person für die Immobiliensteuern der übertragenden Person im Vordergrund:

• Einsetzung einer Zahl- und Treuhandstelle (z.B. Notar, Bank o.ä.) für die Abwicklung des Geldverkehrs mit der Anweisung, die maximal möglichen Immobiliensteuern der übertragenden Person sicherzustellen;
• Rückstellung desjenigen Betrages, welcher den maximal möglichen Immobiliensteuern der übertragenden Person entspricht, auf einem speziell hierfür eingerichteten Sperrkonto;
• Bankgarantie in der Höhe des Betrages, welcher den maximal möglichen Immobiliensteuern der übertragenden Person entspricht.

Analoges gilt für die Erbschafts- und Schenkungssteuern, sofern Grundstücke zum Nachlass gehören oder sofern Grundstücke schenkungsweise übertragen werden.

Gerne unterstützen wir Sie bei der Ausgestaltung der entsprechenden Verträge, wickeln für Sie den Geldverkehr ab und stellen Immobiliensteuern sicher.