Der Kauf eines Grundstücks, meist einer Liegenschafts- oder Stockwerkeigentumsparzelle, ist eine bedeutende Investition, die mit spezifischen rechtlichen Verpflichtungen und Risiken verbunden ist. Ein wichtiger Punkt in einem Kaufvertrag ist die Gewährleistungspflicht der Verkäuferschaft. Üblicherweise wird namentlich die Sachgewährleistung jedoch im Vertrag ausgeschlossen. Ist das das letzte Wort? Oder gibt es trotzdem Situationen, in denen die Verkäuferschaft für Mängel haftet?
- Was bedeutet Gewährleistung beim Grundstückskauf?
Grundsätzlich haftet die Verkäuferschaft nach dem Schweizer Obligationenrecht (OR) dafür, dass das verkaufte Grundstück frei von Sach- und Rechtsmängeln ist. Dies bedeutet:
• Das Grundstück darf keine versteckten Belastungen oder Einschränkungen aufweisen, die nicht offengelegt wurden.
• Der Boden darf nicht durch potenziell umweltgefährdende Stoffe und Abfälle belastet sein, die den Wert oder die Nutzungsmöglichkeiten beeinträchtigen.
• Es dürfen keine Rechte Dritter bestehen, die den Gebrauch des Grundstücks unzumutbar einschränken.
Ein Mangel liegt vor, wenn die Ist- von der Soll-Beschaffenheit abweicht (Art. 197 Abs. 1 OR). Er wird grundsätzlich als das Fehlen einer vereinbarten Eigenschaft definiert. Gemäss Art. 197 Abs. 2 OR haftet die Verkäuferschaft auch dann, wenn sie den Mangel nicht gekannt hat. - Ausschluss der Gewährleistung: Was bedeutet das?
In den allermeisten Grundstückskaufverträgen über bereits bestehende Objekte wird die Sachgewährleistung (nicht aber die Rechtsgewährleistung) explizit ausgeschlossen. Typischerweise erwirbt die Käuferschaft ein Kaufobjekt damit „wie besehen und bekannt“. Die Verkäuferschaft übernimmt hierbei keine Verantwortung für allfällige Sachmängel, auch nicht für versteckte Mängel, die erst nach dem Kauf entdeckt werden.
Ein Gewährleistungsausschluss ist nach Schweizer Recht grundsätzlich zulässig (Art. 199 OR). Dies schützt insbesondere private Verkäufer davor, nachträglich für Mängel belangt zu werden. - Wann haftet die Verkäuferschaft trotz Gewährleistungsausschluss?
Obwohl ein Ausschluss der Gewährleistung gültig ist, gibt es einige wichtige Ausnahmen, in denen die Verkäuferschaft dennoch haften kann:
a) Arglistiges Verschweigen von Mängeln
Nach Art. 199 OR ist die Aufhebung oder Beschränkung der Gewährleistungspflicht ungültig, wenn die Verkäuferschaft der Käuferschaft Mängel arglistig verschwiegen hat. Dies gilt beispielsweise in folgenden Situationen:
• Die Verkäuferschaft weiss, dass der Boden mit Altlasten belastet ist, informiert die Käuferschaft aber nicht.
• Es gibt gravierende Einschränkungen baurechtlicher Art (z. B. künftige Enteignungen oder Bauverbote), die der Verkäuferschaft bekannt sind, aber nicht offengelegt werden.
• Es bestehen nicht sichtbare Bauschäden oder Probleme mit der Infrastruktur (z. B. Grundwasserprobleme), die absichtlich verschwiegen wurden.
Das Bundesgericht hat sich mehrfach zu dieser Frage geäussert und dabei in der Vergangenheit hohe Anforderungen an die Aufklärungspflicht der Verkäuferschaft gestellt. Allerdings zeigt die neuere Rechtsprechung, dass die Käuferschaft eine Mitverantwortung trägt und eine eigene Untersuchungspflicht hat. Dies bedeutet, dass Käufer nicht blind auf die käuferfreundliche Rechtsprechung vertrauen dürfen, sondern eine aktive Prüfung des Kaufobjekts vornehmen sollten.
b) Besondere Garantie Vereinbarungen
Auch wenn die Sachgewährleistung allgemein ausgeschlossen wurde, kann die Verkäuferschaft in bestimmten Bereichen ausdrücklich Garantien übernehmen. Wenn beispielsweise im Vertrag festgehalten wird, dass das Gebäude „frei von gesundheitsgefährdenden Stoffen“ ist, die Käuferschaft aber später eine Belastung (bspw. Asbest) entdeckt, kann sie dennoch Ansprüche geltend machen.
c) Wegfall des Gewährleistungsausschlusses
Im Falle von gravierenden Mängeln kann ein Gewährleistungsausschluss auch ungültig sein. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung fällt ein Mangel dann nicht unter den Gewährleistungsausschluss, wenn er gänzlich ausserhalb dessen lag, womit eine Käuferschaft vernünftigerweise rechnen musste. Dabei hängt es von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, womit eine Käuferschaft zu rechnen hat. Es kommt für die Beurteilung wesentlich darauf an, zu welchem erkennbaren Zweck das Grundstück erworben wurde. Mängel, die das Grundstück weitgehend für den vorgesehenen Gebrauch untauglich machen, sind dabei anders zu bewerten als solche, die den Gebrauch lediglich erschweren. Zudem hat das Bundesgericht klargestellt, dass ein Mangel nicht allein deshalb nicht vom Gewährleistungsausschluss erfasst ist, weil er unerwartet war – er muss auch den wirtschaftlichen Zweck des Vertrags erheblich beeinträchtigen. Insofern ist stets eine gesamthafte Beurteilung vorzunehmen, ob eine Käuferschaft mit Mängeln einer bestimmten Art und in dem konkreten Ausmass hätte rechnen müssen. Wenn also beispielsweise ein Haus zu Wohnzwecken erworben wird, sich aufgrund eines gravierenden Schimmelbefalls aber als gänzlich unbewohnbar herausstellt, könnte dies einen Mangel darstellen, der nicht vom Gewährleistungsausschluss gedeckt wird. - Wie können sich Käuferschaft und Verkäuferschaft schützen?
Tipps für Käufer:
• Sorgfältige Prüfung: Bevor Sie ein Grundstück kaufen, sollten Sie umfassende Abklärungen durchführen. Dazu gehören allfällige Schadstoffgutachten, die Begehung mit einer Fachperson, das Studium der Grundbuchauszüge sowie des Altlastenkatasters und der für das Kaufobjekt geltenden öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen und Bauvorschriften.
• Kaufvertrag genau prüfen: Achten Sie darauf, ob ein Gewährleistungsausschluss vorliegt und ob die Verkäuferschaft bestimmte Garantien übernimmt.
• Fragen stellen: Klären Sie mit der Verkäuferschaft mögliche Risiken und fordern Sie eine schriftliche Bestätigung über bekannte Mängel und deren Umfang.
Tipps für Verkäufer:
• Transparenz wahren: Geben Sie alle bekannten Mängel offen an, um eine spätere Haftung zu vermeiden.
• Klare Vertragsklauseln: Achten Sie darauf, dass Gewährleistungsausschlüsse zu bekannten Mängeln des Kaufobjekts möglichst präzise formuliert sind. Lassen Sie den Kaufvertrag von einem Notar bzw. einer Notarin oder einem Anwalt bzw. einer Anwältin prüfen, um sicherzustellen, dass ein Gewährleistungsausschluss rechtlich wirksam ist.
Fazit
Notariate verwenden regelmässig standardisierte Gewährleistungsausschlüsse in ihren Grundstückskaufverträgen. Die Parteien sollten deshalb mit Blick auf das konkrete Kaufobjekt sorgfältig prüfen, ob und welche Risiken dadurch für sie bestehen. Gerne unterstützen wir Sie in der Beurteilung Ihrer konkreten Situation und der Ausarbeitung bzw. Verhandlung einer auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Regelung.