Wird ein Grundstück entgeltlich veräussert, unterliegt der daraus erzielte Erlös vereinfacht ausgedrückt der Grundstückgewinnsteuer. Bei einer Handänderung infolge einer Schenkung sieht das Gesetz hingegen einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer vor. Nicht abschliessend geregelt – und somit unterschiedlich gehandhabt – war der Fall der sogenannten gemischten Schenkung. Nun hat das Bundesgericht in einem neuen Entscheid schweizweit für Klarheit gesorgt. Ob Sie künftig eine Grundstückgewinnsteuer zahlen müssen, wenn Sie Ihr Grundstück zu einem Freundschaftspreis übertragen, erfahren Sie hier.
Ausgangslage
Um die neuste Rechtsprechung des Bundesgerichts in Bezug auf gemischte Schenkungen verstehen zu können, muss zuerst ein Blick auf die aktuell geltende Gesetzeslage geworfen werden:
Gemäss Art. 2 Abs. 1 lit. d Steuerharmonisierungsgesetz (StHG) sind die Kantone zur Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer verpflichtet. Besteuert wird der Gewinn bei der Veräusserung eines Grundstückes, sofern der erzielte Erlös die Anlagekosten (= Erwerbspreis zuzüglich getätigter Aufwendungen) übersteigt. Gegenstand der Steuer ist somit lediglich die erfolgte Wertsteigerung, welche konjunkturell bedingt ist, d.h. sie ist ohne jegliches Zutun der Eigentümerschaft nur aufgrund der Wirtschaftslage und der örtlichen Verhältnisse entstanden. Bei der Steuererhebung ist sodann einzig dieser erzielte Mehrwert massgebend, unabhängig von der finanziellen Situation und den allgemeinen Lebensumständen der steuerpflichtigen Person.
Da stets der erzielte Gewinn bei der Veräusserung des Grundstückes besteuert wird, bedeutet dies gleichzeitig, dass bei Eigentumsübertragungen, welche unentgeltlich stattfinden, grundsätzlich keine Grundstückgewinnsteuer ausgelöst wird. Diese logische Schlussfolgerung hat der Gesetzgeber auf Bundesebene in Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG noch explizit verankert. Demnach wird die Grundstückgewinnsteuer bei Eigentumsübertragung infolge Erbgangs (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung aufgeschoben. Das bedeutet, dass der Gewinn vorerst nicht besteuert wird, sondern zur späteren Besteuerung auf ein neues Subjekt (Erwerber / Erbe / Beschenkter) übertragen wird.
Viele Kantone haben diese Vorschrift praktisch wortwörtlich in die kantonalen Steuergesetze übernommen, so z.B. auch die Kantone Baselland (§ 71 Abs. 1 lit. a StG/BL) und Basel-Stadt (§ 105 Abs. 1 lit. d StG / BS).
Unklarheit bei gemischten Schenkungen
Die soeben erläuterte Gesetzeslage scheint auf den ersten Blick eigentlich klar zu sein. Tatsächlich unproblematisch – im Zusammenhang mit der Grundstückgewinnsteuer – sind in der Regel auch Eigentumsübertragungen infolge Erbganges. Immer wieder Anlass für Diskussionen waren hingegen sogenannte gemischte Schenkungen. Eine solche liegt vor, wenn z.B. für die Eigentumsübertragung eine Gegenleistung erbracht wird, diese aber in einem Missverhältnis zum tatsächlichen Wert des Grundstückes steht.
In der Praxis relevant sind solche Fälle vor allem im familieninternen Verhältnis, z.B. wenn die Eltern ein Grundstück auf ein Kind übertragen, der Kaufpreis aber weit unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegt. Bis anhin bestand keine Einigkeit darüber, ob solche gemischten Schenkungen einen Steueraufschub gemäss Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG nach sich ziehen oder ob sie – zumindest für den entgeltlichen Teil – eine Grundstückgewinnsteuer auslösen. Der Kanton St. Gallen hatte sich für letztere Methode entschieden und entsprechend bei einer gemischten Schenkung eines Grundstückes eine anteilsmässige Grundstückgewinnsteuer auf den entgeltlichen Teil erhoben.
Dieses Vorgehen wurde angefochten und führte zum eingangs erwähnten Bundesgerichtentscheid.
Neue bundesgerichtliche Rechtsprechung
Das Bundesgericht gelangte in seinem Entscheid vom 22. Dezember 2025 zum Schluss, dass eine solche Teilbesteuerung, wie es der Kanton St. Gallen praktizierte, aufgrund von Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG nicht zulässig sei (BGer 9C_271/2025).
Dass Bundesgericht führt als Begründung dazu aus, dass gemäss ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung sowohl reine als eben auch gemischte Schenkungen unter den rechtlichen Begriff «Schenkung» fallen würden. Da gemäss Wortlaut von Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG die Besteuerung bei einer Schenkung aufgeschoben werde, bedeute dies unter Anwendung der soeben erwähnten bundesgerichtlichen Rechtsprechung, dass der Aufschub für jegliche Schenkungen gelte, also auch für gemischte. Der reine Wortlaut des Gesetzes lasse keinen Handlungsspielraum zu. Entsprechend – so das Bundesgericht weiter – sei ein Steueraufschub nach dem «alles-oder-nichts-Prinzip» bei Vorliegen einer Schenkung ganz zu gewähren.
Ebenso spreche für einen gänzlichen Steueraufschub, dass es dessen Sinn und Zweck sei, dem Umstand Rechnung zu tragen, dass die schenkende Person auch bei einer gemischten Schenkung oft keinen oder nur einen reduzierten Gewinn erziele und keine Mittel fliessen würden. Dies gelte umso mehr, als dass in den meisten Fällen von gemischten Schenkungen die Gegenleistung darin bestehe, dass die auf dem Grundstück lastenden Hypothekarschulden übernommen würden. In diesen in der Praxis häufig vorkommenden Fällen blieben die Mittel im Objekt gebunden und eine Besteuerung des Gewinns würde daher zu Härten führen bzw. sich als inopportun erweisen.
Unter Berücksichtigung all dieser – hier in zusammengefasster Form wiedergegebenen Punkte – kam das Bundesgericht zum Entscheid, dass gemischte Schenkungen ebenfalls unter Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG fallen, entsprechend die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben würden und anderslautende Regelungen, wie eine Teilbesteuerung im Kanton St. Gallen, unzulässig seien. Damit hat das Bundesgericht schweizweit für Klarheit und eine einheitliche Rechtsanwendung gesorgt.
Für Sie in der Praxis bedeutet dies konkret, dass künftig in der ganzen Schweiz auch bei gemischten Schenkungen keine Grundstückgewinnsteuern anfallen, sondern diese auf die nächste, steuerpflichtige Handänderung aufgeschoben werden. Sie müssen also keine Angst vor horrenden Grundstückgewinnsteuern haben, wenn Sie Ihr Grundstück zu einem «Vorzugspreis» auf Ihr Kind übertragen möchten. Vergessen Sie dabei allerdings nicht, dass der Steueraufschub nur gilt, wenn es sich tatsächlich um eine gemischte Schenkung handelt. Welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit noch von einer gemischten Schenkung ausgegangen werden kann, bleibt auch nach dem neuen Bundesgerichtsentscheid von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Diesbezüglich, aber auch im Hinblick auf mögliche erbrechtliche Fragestellungen im Zusammenhang mit der Übertragung auf Nachkommen, ist eine gründliche Vorabklärung und Planung ratsam. Falls Sie Fragen haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.