Energiewende – Was bedeutet sie in der Praxis für Mieter, Vermieter, Eigentümer, Miteigentümer und Unternehmen?

Die „Energiewende“ ist in aller Munde. Für die Einzelnen stellt sich die Frage, ob und wie man etwas dazu beitragen kann. So gesehen, lauten die Fragen dann: Wo laden Mieter ihr Elektroauto? Lohnt sich die Investition in private Ladeinfrastruktur am Wohn- oder Arbeitsort? Lohnt sich eine Photovoltaik-Anlage? Dazu ein paar Überlegungen aus rechtlicher Sicht.

 

Photovoltaikanlagen (PVA)

PVA sind heute in allen Varianten erhältlich, sind zuverlässig und bezahlbar. Es dürfte sich mittlerweile auch herumgesprochen haben, dass sich die Investition in eine PVA über die Lebensdauer zumindest amortisiert. Wird die Installation der PVA verbunden mit der Anschaffung eines Elektromobils oder einer Wärmepumpe für die Heizung, kann sie sogar zu spürbaren Einsparungen führen, die mit steigenden Energiepreisen in Zukunft sogar noch höher als erwartet ausfallen könnten. In den meisten Fällen können PVA ohne grössere regulatorische Hürden gebaut werden. Für die privat finanzierte Anschaffung einer PVA durch Einfamilienhausbesitzer dürfte sich der Gang zum Anwalt nur noch in den wenigsten Fällen aufdrängen.

Für Eigentümer von Liegenschaften mit weitläufigen Dachflächen (z.B. Geschäftsliegenschaften, Heime, Lagerhäuser, Scheunen) oder für Miteigentümer in Wohnsiedlungen kann es jedoch interessant sein, die PVA durch einen Dritten zu finanzieren, installieren und unterhalten zu lassen und nur den Strom zu beziehen. Dies erspart Anschaffungs- und Unterhaltskosten und schafft eine (teilweise) Absicherung gegen zukünftige Strompreiserhöhungen. Allerdings ist in solchen Fällen eine gute und faire vertragliche Regelung notwendig und die Eintragung einer Dienstbarkeit ratsam, um spätere Konflikte zu vermeiden. Hier lohnt sich also gute Beratung nicht nur in technischer und finanzieller, sondern auch in vertraglicher Hinsicht.

So muss z.B. geregelt werden, wer welche Investitionen trägt, wie die Bezugspreise festgelegt und abgerechnet werden, welche Unterhaltsleistungen durch wen zu erbringen sind, was bei Reparaturen oder Änderungen am Gebäude (insbesondere an der Dachfläche) zu geschehen hat, und was am Ende der Vertragsdauer passiert, also z.B. Rückbau der PVA oder deren Übergang ins Eigentum des Liegenschaftsbesitzers. Diese Fragen sind durch das Gesetz nicht oder nur unzureichend geregelt und bedürfen deshalb einer klaren vertraglichen Abmachung und der  Absicherung durch Grundbucheintrag.

 

Ladeinfrastruktur für Elektromobile

Die Anschaffung eines Elektromobils ist immer sehr direkt an die Frage geknüpft, wo dieses aufgeladen werden soll. Die eindeutig bequemste und sparsamste Lademöglichkeit ist ganz klar dort, wo das Vehikel am Tag oder in der Nacht steht: Also in der Regel zuhause oder am Arbeitsplatz. Mieter haben unter heutigem Mietrecht keinen Anspruch darauf, vom Vermieter einen Ladepunkt zur Verfügung gestellt zu erhalten. Ebensowenig dürfen Mieter ohne Zustimmung des Vermieters einfach einen eigenen Ladepunkt installieren. Natürlich ist es auch nicht erlaubt, einfach eine gemeinsame Steckdose für das Laden eines Elektromobils anzuzapfen. Mit einer klaren schriftlichen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter ist jedoch praktisch alles möglich. In der Regel wird es ausreichen, die Zustimmung betreffend Einbau schriftlich festzuhalten und zu regeln, wer die Kosten der Installation trägt. Auch das Schicksal der Installation bei einem Mieterwechsel (z.B. Rückbau oder Entschädigung, sowie deren Berechnung) sollte geregelt werden. Im Einzelfall werden noch weitere Punkte zu berücksichtigen sein.

Auch Miteigentümergemeinschaften (MEG) sollten die Installation und Nutzung einer Ladeinfrastruktur ausdrücklich regeln. In der Regel wird es von Vorteil sein, die Installation in einer MEG gleich von Anfang an zukunftsgerichtet zu planen und auszuführen. Zudem wird eine Ladeinfrastruktur in einer MEG häufig sowohl gemeinschaftliche wie auch private Einrichtungen betreffen. Es ist somit fast immer eine Abstimmung der MEG erforderlich. Ein einzelner Miteigentümer, der ohne Zustimmung der MEG bauliche Massnahmen an gemeinschaftlichen Einrichtungen vornimmt, kann im dümmsten Fall von der MEG gezwungen werden, diese wieder rückgängig zu machen. Tut sich die MEG zusammen und baut eine Ladeinfrastruktur, wird die Installation in der Regel teilweise durch die MEG und teilweise privat finanziert und soll dementsprechend abgerechnet werden. Für den Strombezug wird in Zukunft oft ein sog. „Lastmanagement“ erforderlich sein, d.h. technische und reglementarische Einrichtungen, welche die faire und sinnvolle Zuteilung von Ladestrom zu Spitzenzeiten sicherstellen.

Diese – und viele weitere - Punkte sind im Gesetz nicht zureichend geregelt und in den bestehenden Nutzungs- und Verwaltungsordnungen einer heutigen MEG meistens noch gar nicht berücksichtigt. Es werden somit neue Verträge und Anpassungen der Nutzungs- und Verwaltungsordnung notwendig.

Nicht zuletzt haben Vermieter, Gewerbetreibende und Arbeitgeber aus verschiedensten Gründen ein Interesse daran, eine Ladeinfrastruktur zur Verfügung zu stellen, z.B. um den Wert und die Attraktivität einer Liegenschaft zu vermehren, um die Kunden- bzw. Arbeitnehmerbindung zu erhöhen, oder um CO2-Reduktionsziele zu erreichen. Auch hier sind in vielen Fällen vertragliche Abreden und Reglemente erforderlich, die auf den Einzelfall zugeschnitten sein müssen.

Die Liste könnte man natürlich noch endlos erweitern, aber wir belassen es hier bei ein paar punktuellen Überlegungen. Wenn Sie sich mit solchen und ähnlichen Projekte befassen oder in Angriff nehmen wollen, sind wir gerne da, um Sie in den rechtlichen Aspekten zu beraten und zu unterstützen.

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