Schenkung von Grundstücken an Nachkommen gegen Nutzniessung – Was Sie im Schweizer Recht wissen müssen

Die Schenkung von Grundstücken an Nachkommen unter Vorbehalt der Nutzniessung wird regelmässig angefragt. Die Kund*innen versprechen sich davon …

am 30. Januar 2025

um 17:08 Uhr


Die Schenkung von Grundstücken an Nachkommen unter Vorbehalt der Nutzniessung wird regelmässig angefragt. Die Kund*innen versprechen sich davon zumeist Vorteile beim Bezug von Ergänzungsleistungen im Alter oder – wie schon 2011 gerade jetzt wieder aktuell – die Vermeidung von Erbschaftssteuern mit Blick auf die anstehende Initiative zur Einführung einer Erbschaftssteuer für Nachkommen. Beide Versprechen können – so viel sei vorweggenommen – meist nicht eingelöst werden.
Diese Form der Schenkung bietet ausserdem attraktive Möglichkeiten zur Vermögensplanung. Sie birgt jedoch auch rechtliche und steuerliche Herausforderungen.

A. Was ist eine Schenkung mit Nutzniessung?

Bei einer Schenkung mit Nutzniessung übertragen Eltern das Eigentum an einem Grundstück auf ihre Nachkommen, behalten sich jedoch das Recht vor, dieses weiterhin zu nutzen und Erträge daraus zu beziehen. Die Nutzniessung ist ein im Zivilgesetzbuch (ZGB) geregeltes Instrument (Art. 745 ff. ZGB), das die Interessen der Schenkenden während ihrer Lebenszeit schützt. Da die Nutzniessung einen Kapitalwert hat (grob Kapitalisierung der Marktmiete multipliziert mit der Lebenserwartung der Schenkenden) erbringen die Beschenkten auch dann eine Gegenleistung, wenn kein Geld fliesst.

B. Vorteile für beide Seiten

1. Für die Eltern:

  • Sie sichern sich das Recht zur Selbstnutzung oder die Einkünfte aus der Immobilie gegen volle Kostentragung.
  • Das Vermögen wird bereits zu Lebzeiten auf die Nachkommen übertragen, was Erbschaftsstreitigkeiten vorbeugen kann.

2. Für die Nachkommen:

  • Sie erwerben das Eigentum am Grundstück und profitieren langfristig von dessen Wertsteigerung.
  • Steuerliche Vorteile können durch eine frühe Übertragung genutzt werden.

C. Steuerliche Aspekte

Bei einer Schenkung können in der Schweiz Schenkungssteuern anfallen, deren Höhe kantonal geregelt ist. In den meisten Kantonen sind direkte Nachkommen jedoch von der Schenkungssteuer befreit. Wichtig ist, dass die Nutzniessung den steuerlichen Wert der Schenkung mindert. Der genaue Wert der Nutzniessung wird anhand des Alters der Nutzniesse*rinnen und eines Kapitalisierungsfaktors berechnet (siehe oben). Weiter ist zu beachten, dass die Nutzniesser*innen, also die schenkenden Eltern, steuerlich weiterhin als Eigentümer*innen behandelt werden.

D. Sozialversicherungsrechtliche Aspekte

Hier lauert ein erster Fallstrick. Beziehen die Beschenkten Sozialleistungen, beispielsweise Prämienverbilligungen, Altersheimbeiträge der Gemeinden oder gar Sozialhilfe, so kann nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass das Immobilieneigentum analog dem Steuerrecht nicht angerrechnet wird. Die Schenkung kann also zum Verlust von sozialversicherungsrechtlichen Ansprüchen führen.
Umgekehrt unterliegen diejenigen, die meinen durch die Schenkung im Alter von einer Inanspruchnahme des Vermögens durch den Staat geschützt zu sein, weitgehend einem Irrtum. Bei der Berechnung von Ergänzungsleistungen wird verschenktes Vermögen und der darauf zu tätigende Vermögensverzehr grösstenteils angerechnet. Die Schenkung führt dann im Alter zur Kürzung von Ergänzungsleistungen, was sicherlich nicht im Interesse der Schenker*innen ist.

E. Rechtliche Gestaltung

Die Schenkung muss bei Immobilien in einem Schenkungsvertrag festgehalten und durch ein Notariat im Kanton, in dem sich die Immobilie befindet, öffentlich beurkundet werden. Dabei sind folgende Punkte zu beachten:

  • Nutzniessungsrecht: Es sollte genau definiert werden, welche Rechte und Pflichten die Nutzniesser haben.
  • Rückforderungsklauseln: Für den Fall von unvorhergesehenen Ereignissen, wie z. B. einer Scheidung des Beschenkten, kann eine Rückforderung des Grundstücks vereinbart werden.
  • Grundbuchanpassung: Die Änderungen müssen ins Grundbuch eingetragen werden, um rechtswirksam zu sein.

F. Risiken und Herausforderungen

  • Unterhaltskosten: Die Frage, wer für Reparaturen oder Unterhaltskosten aufkommt, sollte klar geregelt sein.
  • Konflikte zwischen Geschwistern: Eine vorgezogene Vermögensübergabe kann Spannungen innerhalb der Familie auslösen.
  • Steuerliche Fallstricke: Eine falsche Bewertung der Nutzniessung kann zu unerwarteten Steuerforderungen führen.
  • Sozialversicherungsrechtliche Fallstricke: Schenkungen an Empfänger oder durch künftige Empfänger von Sozialleistungen können zu Kürzungen führen.

G. Fazit

Die Schenkung von Grundstücken gegen Nutzniessung ist ein wertvolles Instrument zur Vermögensübergabe, das jedoch sorgfältig geplant werden sollte. Eine umfassende Beratung durch ein Notariat sowie die Berücksichtigung steuerlicher Aspekte sind unerlässlich, um rechtliche und finanzielle Risiken zu minimieren.


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