Beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks gibt es viel zu beachten: Eine der Stolperfallen ist hierbei das Vorkaufsrecht. Meist existiert keines, aber falls doch, kann das zu massiven Verzögerungen in der Abwicklung des Kaufvertrags und möglicherweise zu einem anderen Ausgang als gedacht führen.
Doch was genau ist ein Vorkaufsrecht? Wie erkennen Sie, ob ein solches besteht? Und wie geht man korrekt vor, wenn ein Grundstück verkauft werden soll, das mit einem Vorkaufsrecht belastet ist?
Ein Fallbeispiel zum Einstieg
Stellen Sie sich vor: Die Familienwohnung soll zum bestmöglichen Preis verkauft werden. Sorgfältig wurde ein Makler ausgewählt, der nach intensiver Suche eine freundliche (und solvente) Käuferschaft gefunden hat. Die Käuferschaft möchte das Objekt schnellstmöglich übernehmen. Das beauftragte Notariat erstellt zügig einen Vertragsentwurf.
Und dann die Hiobsbotschaft: Es besteht ein Vorkaufsrecht.
Müssen nun tatsächlich sämtliche Eigentümer der 49 weiteren Parkplätze in der Einstellhalle angeschrieben werden? Verzögert sich die ganze Sache um mindestens drei Monate?
Die Antwort lautet leider: Möglicherweise ja.
Aber von vorne.
Was ist ein Vorkaufsrecht und wo ist es im Schweizer Recht geregelt?
Ein Vorkaufsrecht ermöglicht der berechtigten Person, im Falle eines Verkaufs anstelle der vorgesehenen Käuferschaft in den bereits abgeschlossenen Kaufvertrag einzutreten. Die vorkaufsberechtigte Person übernimmt den Vertrag zu genau denselben Bedingungen.
Die gesetzlichen Grundlagen finden sich insbesondere in:
- Art. 216 ff. OR (Obligationenrecht) für das vertragliche Vorkaufsrecht;
- Art. 681 ff. ZGB (Zivilgesetzbuch) für gesetzliche Vorkaufsrechte bei Grundstücken.
Wichtig ist: Ein sogenannter Vorkaufsfall tritt erst ein, wenn ein gültiger Kaufvertrag abgeschlossen wurde (Art. 216c OR). Erst dann kann das Vorkaufsrecht ausgeübt werden.
Welche Arten von Vorkaufsrechten gibt es?
Man unterscheidet verschiedene Formen von Vorkaufsrechten:
1.) Gesetzliche und vertragliche Vorkaufsrechte
Einige Vorkaufsrechte bestehen von Gesetzes wegen, namentlich in folgenden Fällen:
- Miteigentümer haben grundsätzlich ein gesetzliches Vorkaufsrecht am Anteil eines anderen Miteigentümers (Art. 682 ZGB; im Kanton Basel-Landschaft sind Miteigentumsparzellen erkennbar am Buchstaben M in der Parzellennummer).
- Im Baurecht haben sowohl die Baurechtsgeberin als auch die Baurechtsnehmerin gesetzliche Vorkaufsrechte (Art. 682 Abs. 2 ZGB; im Kanton Basel-Landschaft sind Baurechtsparzellen erkennbar am Buchstaben D in der Parzellennummer).
- In Bezug auf landwirtschaftliche Grundstücke kennt das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) namentlich Vorkaufsrechte für die Verwandten (Art. 42 ff. BGBB) sowie für den Pächter (Art. 47 ff. BGBB).
Vertragliche Vorkaufsrechte werden individuell vereinbart. Bei Grundstücken bedarf ihre Begründung der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 2 OR).
Eine Art Hybrid ist das Vorkaufsrecht der Stockwerkeigentümer. Es ist zwar explizit im Gesetz geregelt (Art. 712c Abs. 1 ZGB), besteht aber nur, wenn es im Begründungsakt oder durch nachherige Vereinbarung zwischen den Stockwerkeigentümern errichtet wurde (Art. 712c Abs. 1 ZGB).
2.) Limitierte und unlimitierte Vorkaufsrechte
Beim unlimitierten Vorkaufsrecht tritt die berechtigte Person zu denselben Bedingungen in den Vertrag ein, wie sie die Vertragsparteien vereinbart haben. Die vorkaufsberechtigte Person übernimmt hierbei 1:1 die Rechtsstellung der Käuferschaft.
Das limitierte Vorkaufsrecht hingegen zeichnet sich dadurch aus, dass der Preis oder andere Bedingungen vorab festgelegt sind und für die vorkaufsberechtigte Person damit andere Bedingungen gelten wie für den Käufer des Kaufvertrags, der den Vorkaufsfall auslöst.
3.) Vererbliche bzw. unvererbliche sowie abtretbare und nicht abtretbare Vorkaufsrechte
Vertragliche Vorkaufsrechte sind im Grundsatz vererblich und nicht abtretbar, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Bei gesetzlichen Vorkaufsrechten erübrigen sich diese Fragen; das Gesetz schreibt vor, dass sie weder vererblich noch abtretbar sind (Art. 681 Abs 3 ZGB).
Welche Fristen gelten?
- Dauer des Vorkaufsrechts
Ein vertragliches Vorkaufsrecht an Grundstücken kann für höchstens 25 Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden (Art. 216a OR). Nach Ablauf dieser Frist kann es gelöscht werden. Für gesetzliche Vorkaufsrechte hingegen gibt es keine Befristung. - Ausübungsfrist im Vorkaufsfall
Die vorkaufsberechtigte Person hat drei Monate seit Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Kaufvertrags Zeit, um das Recht auszuüben (Art. 216e OR und Art. 681a ZGB).
Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn eine vollständige Mitteilung über den Inhalt des Vertrags erfolgt ist.
Abgrenzung zum Kaufsrecht
Oft wird das Vorkaufsrecht mit dem Kaufsrecht verwechselt. Der Unterschied zwischen diesen beiden Rechten besteht darin, dass das Vorkaufsrecht nur greift, wenn die Eigentümerschaft das betreffende Grundstück verkauft, also ein Vorkaufsfall vorliegt. Das Kaufsrecht hingegen kann während seiner Dauer jederzeit ausgeübt werden – unabhängig davon, ob ein Verkauf geplant ist.
Ein Kaufsrecht muss – wie das vertragliche Vorkaufsrecht – öffentlich beurkundet werden (Art. 216 Abs. 2 OR) und kann im Grundbuch vorgemerkt werden. Seine Dauer beträgt maximal zehn Jahre.
Ein Kaufsrecht ist bei einem Verkauf insofern nicht zu beachten, als dass die kaufsberechtigte Partei einem Kaufvertrag nicht zustimmen muss. Gleichzeitig muss die Käuferschaft natürlich dennoch Kenntnis von einem bestehenden Kaufsrecht haben, da sie es nach Vollzug des Eigentumsübergangs gegen sich gelten lassen muss. Kaufsrechte sieht man in der Praxis häufig dann, wenn der Kanton sich einige Quadratmeter an einzelnen Grundstücken sichert, um beispielsweise eine Strasse zu einem späteren Zeitpunkt verbreitern zu können.
Wann besteht kein Vorkaufsrecht?
Nicht bei jedem Grundstück gibt es ein Vorkaufsrecht. Vertragliche Vorkaufsrechte bestehen nur, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurden. Gesetzliche Vorkaufsrechte hingegen können in öffentlicher Urkunde aufgehoben werden. Beim selbständigen und dauernden Baurecht wird in der Praxis meist das Vorkaufsrecht des Baurechtsnehmers aufgehoben, nicht aber dasjenige der Baurechtsgeberin, die sogar meist noch eine verlängerte Frist zur Ausübung (klassischerweise sechs Monate anstatt deren drei) erhält.
Sodann wird das gesetzliche Vorkaufsrecht im Miteigentum sehr oft aufgehoben, so z.B. bei Parkplätzen in einer Einstellhalle, welche zu Miteigentumsanteilen als eigene Grundstücke ausgestaltet wurden. Hier ist Vorsicht geboten: Nicht jede Aufhebung ist im Grundbuch ersichtlich.
Die Aufhebung kann zwar im Grundbuch vorgemerkt sein, sie kann sich aber auch lediglich aus einer öffentlichen Urkunde (bspw. dem Begründungsakt) ergeben oder – in seltenen Fällen und teilweise in Verletzung der Formvorschrift – lediglich in einer Nutzungs- und Verwaltungsordnung (dem Reglement der Miteigentümer) enthalten sein. Kein Vorkaufsrecht besteht denn auch bei einer subjektiv-dinglichen Verknüpfung (wenn ein anderes Grundstück als Eigentümer des Grundstückes eingetragen ist, für welches ein Vorkaufsrecht bestehen würde). In diesem Fall liegt keine Handänderung im rechtlichen Sinne vor, da nur das als Eigentümer eingetragene „Muttergrundstück“ verkauft wird. Ein klassisches Fallbeispiel hierfür ist die Verknüpfung eines als Miteigentumsanteil mit eigener Parzellennummer ausgestalteten Einstellplatzes mit einer Liegenschaftsparzelle oder einer Stockwerkeigentumsparzelle. Hierbei ist die Liegenschaftsparzelle bzw. die Stockwerkeigentumsparzelle als Eigentümerin des Parkplatzes im Grundbuch eingetragen. Bei einem Verkauf von Liegenschafts- oder Stockwerkeigentumsparzelle ändert sich aus grundbuchlicher Sicht nichts an den Eigentumsverhältnissen bezüglich des Parkplatzes.
Wie ist generell bei einem Verkauf und insbesondere beim Bestehen eines Vorkaufsrechts vorzugehen?
Wichtig ist eine frühzeitige Abklärung dahingehend, ob ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht oder aufgehoben wurde und ob allenfalls ein vertragliches Vorkaufsrecht im Grundbuch vorgemerkt ist. Auskunft darüber gibt grundsätzlich der Grundbuchauszug. Es empfiehlt sich sodann, vorkaufsberechtigte Personen frühzeitig zu kontaktieren und deren Interesse abzuklären. So lassen sich spätere Überraschungen vermeiden und potenzielle Kaufinteressenten beruhigen. Beim Verkauf mehrerer Parzellen kann es sodann sinnvoll sein, separate Verträge für die einzelnen Parzellen abzuschliessen, bzw. die durch Vorkaufsrechte belasteten Parzellen aus dem Hauptvertrag auszuklammern. So betrifft eine allfällige Verzögerung nur die belastete Parzelle.
Besteht ein Vorkaufsrecht, so zeigt das zuständige Notariat (in einzelnen Kantonen auch das Grundbuchamt) den vorkaufsberechtigten Personen den Vorkaufsfall an und teilt ihnen den vollständigen Vertragsinhalt mit. Erst dadurch beginnt die (meist) dreimonatige Ausübungsfrist zu laufen (Art. 681a ZGB).
Die berechtigten Personen haben nun die Möglichkeit, ihren Verzicht auf das Vorkaufsrecht zu erklären. Allfällige Verzichtserklärungen müssen jeweils im Original unterzeichnet vorliegen und dem Grundbuchamt eingereicht werden (keine Scans) und die Unterschriften auf den Verzichtserklärung sind zwingend zu beglaubigen (durch die Gemeinde oder ein Notariat). Sind die berechtigten Personen nicht willens, eine Verzichtserklärung abzugeben und üben sie das Vorkaufsrecht auch nicht aus, so ist die ganze Ausübungsfrist abzuwarten.
Erst bei Vorliegen von Verzichtserklärungen sämtlicher Berechtigten oder – bei deren Fehlen – nach dem Ablaufen der Frist kann der Eigentumsübergang vollzogen werden.
Fazit
Das Vorkaufsrecht ist ein klassischer „Spielverderber“ im Grundstückverkauf: eher selten, aber folgenreich.
Die Frage, ob ein Vorkaufsrecht besteht, sollte unmittelbar nach dem Verkaufsentschluss geklärt werden. Nur so kann es von Anfang an in der Verkaufsstrategie berücksichtigt werden – etwa durch frühzeitige Kontaktaufnahme mit vorkaufsberechtigten Personen. Da insbesondere bei Miteigentum nicht jede Aufhebung im Grundbuch ersichtlich ist, kann der Beizug einer Fachperson geboten sein.
Wer frühzeitig prüft, sauber kommuniziert und die gesetzlichen Fristen beachtet, vermeidet böse Überraschungen – und spart im Zweifel mehrere Monate Verzögerung.