Eine der grössten Investitionen im Leben eines Menschen ist oft der Kauf eines Eigenheims. Dieser Schritt will wohl überlegt sein. Um richtig viel Geld geht es aber oft auch beim Verkauf – insbesondere, was die Steuern anbelangt.
Die Schweiz, ein Land der Mieter?
Laut Bundesamt für Statistik lebten Ende 2022 rund 61% der Schweizer Haushalte in Miet- oder Genossenschaftswohnungen. Kein anderes Land in Europa kennt einen derart hohen Anteil an Mietern. Schaut man allerdings auf den Anteil der Privatbesitzer an Wohngebäuden, so sind doch rund 67% der Wohngebäude in privater Hand. Auch wenn der Eindruck entstehen mag, der Traum vom Eigenheim sei durch die steigenden Preise für Wohneigentum, gepaart mit strengen Regeln zu Belehnung und Tragbarkeit, für viele Menschen in der Schweiz etwas in die Ferne gerückt, so kann man doch feststellen, dass ein sehr grosser Markt für private Liegenschaften besteht. Im Kanton Basel-Landschaft bewegen sich die Immobilienverkäufe seit rund 40 Jahren auf einem stabilen Niveau. Der Traum lebt!
Das Eigenheim: Grösste Investition des Lebens?
Der Kauf eines Eigenheims stellt für viele Menschen in der Schweiz die grösste Investition ihres Lebens dar. Im Vergleich zu den Ausgaben des täglichen Lebens geht es hier plötzlich um schwindelerregende Summen. Eigentlich absolut einleuchtend, dass mit wenigen Kniffen viel Geld gespart werden kann.
Am meisten Sparpotential besteht wohl bereits beim Erwerb: Wer clever verhandelt und sowohl die Preise von Immobilien vergleicht als auch nicht gleich das erstbeste Finanzierungsangebot seiner Hausbank annimmt, kann bereits beim Erwerb bzw. über die Jahre bei den laufenden Kosten Tausende von Franken sparen.
Aber auch beim Verkauf lässt sich wiederum viel Geld sparen. Neben der Wahl des richtigen Maklers kann – nicht zuletzt aus Steueroptik – auch der Verkaufszeitpunkt entscheidend sein.
Welche Steuern fallen beim Kauf und/oder Verkauf einer Immobilie an?
Handänderungssteuer
1. Was ist die Handänderungssteuer?
In nahezu allen Schweizer Kantonen ist sowohl bei Kauf als auch Verkauf einer Immobilie eine Handänderungssteuer (oder vereinzelt Handänderungsgebühr) zu bezahlen. Die Handänderungssteuer beträgt üblicherweise zwischen 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises. Wer beabsichtigt, eine Immobilie ausschliesslich und dauernd selbst zu nutzen (also alleine oder gemeinsam mit Familienmitgliedern selbst zu bewohnen), ist in der Regel anlässlich des Kaufs von der Handänderungssteuer befreit. Auch an weitere Befreiungsgründe, wie Übertragungen unter Eltern und Kindern oder Eigentumsübertragungen infolge Erbgangs, ist hier zu denken.
2. Wann bezahle ich Handänderungssteuer und wann nicht?
Im Kanton Basel-Landschaft beträgt die Handänderungssteuer gesamthaft 2.5 % des Kaufpreises und wird von Käuferschaft und Verkäuferschaft je zur Hälfte getragen (also je 1.25 % des Kaufpreises). Wer anlässlich des Kaufs erklärt, das Kaufobjekt ausschliesslich und dauernd selbst nutzen zu wollen, dem wird seine Hälfte der Steuer erlassen. Die Voraussetzungen gemäss basellandschaftlicher Steuerpraxis sind hierfür namentlich, dass die Käuferschaft innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb in das erworbene Eigenheim einzieht und darin mindestens ein Jahr lang wohnt. Wer also nicht in sein Eigenheim einzieht, obwohl er könnte, oder wer nach weniger als einem Jahr wieder auszieht, der zahlt die Steuer trotzdem – Erklärung hin oder her.
Interessant ist auch der Blick in den Kanton Basel-Stadt: Die Dauerhaftigkeit der Selbstbewohnung wird hier erst nach sechs Jahren bejaht. Wer also nach fünf Jahren sein Haus oder seine Wohnung wieder verkauft, der bezahlt die Handänderungssteuer für den Erwerb (in Basel-Stadt gesamthaft 3 %, üblicherweise pro Partei je 1.5 %) rückwirkend doch noch – und zwar mit einem saftigen Verzugszins ab dem Zeitpunkt des Erwerbs.
Auch beim Verkauf einer Immobilie fällt die Handänderungssteuer wieder an und belastet den Verkaufserlös. Von der Steuer befreit ist man meist dann, wenn man ein selbstbewohntes Objekt verkauft, um den Verkaufserlös wiederum in ein neues Eigenheim in der Schweiz (im Kanton Basel-Stadt innerhalb desselben Kantons) zu investieren. Im Kanton Basel-Landschaft gilt hierfür eine Frist von zwei Jahren, im Kanton Basel-Stadt hingegen eine Frist von lediglich einem Jahr.
Grundstückgewinnsteuer
1. Was ist die Grundstückgewinnsteuer?
Eine Grundstückgewinnsteuer wird von ausnahmslos allen Kantonen erhoben. Und zwar deshalb, weil der Bund das den Kantonen über das Steuerharmonisierungsgesetz so vorschreibt. In der Ausgestaltung der Steuer gibt es aber natürlich wiederum kantonale Unterschiede. Klar ist, dass eine Grundstückgewinnsteuer nur dann anfallen kann, wenn ein Gewinn erzielt wird. Sie kann also immer nur die Verkäuferschaft treffen.
2. Was gilt als Grundstückgewinn?
Wichtig ist deshalb hier insbesondere, wie der zu besteuernde Gewinn ermittelt wird. Im Kanton Basel-Landschaft stellt die Steuerverwaltung als Ausgangswert grundsätzlich auf den Kaufpreis ab, den man ursprünglich selbst bezahlt hat. Auf der Differenz zwischen dem damaligen Kaufpreis und dem heutigen Verkaufspreis wird sodann der Gewinn ermittelt. Von diesem Gewinn können sodann noch diverse Kosten in Abzug gebracht werden (abzugsfähig sind zum Beispiel die Handänderungssteuer, Maklergebühren, Grundbuch- und Notariatsgebühren, die Vorfälligkeitsentschädigung einer Bank oder wertvermehrende Investitionen in das fragliche Objekt).
3. Was, wenn ich die Liegenschaft schon sehr lange besitze?
Wenn im Kanton Basel-Landschaft die letzte steuerauslösende Veräusserung mehr als 20 Jahre zurückliegt (also bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren durch die heutige Verkäuferschaft oder oftmals auch bei Erwerb durch Schenkung oder Erbgang), so gilt der sogenannte „Verkehrswert vor 20 Jahren“ als Einstandspreis. Dies hat normalerweise den Vorteil, dass einem ein höherer Einstandswert angerechnet wird und der besteuerte Gewinn dadurch kleiner wird. Allerdings beruht der „Verkehrswert vor 20 Jahren“ auf einer Berechnung der Steuerverwaltung, die nur an Notariate ausgehändigt wird und für den einzelnen Immobilienverkäufer ohnehin nicht einfach nachzuvollziehen ist. Und gerade bei Grundstückgewinnen auf einer 20-jährigen Periode geht es häufig um sechsstellige Beträge, weshalb es umso wichtiger wäre, die Grundlagen der Berechnung zu verstehen und diese in den Verkaufsentscheid miteinzubeziehen. So sind für die Berechnung dieses Werts insbesondere die statistischen Durchschnittspreise der fraglichen Gemeinde im Kanton Basel-Landschaft vor 20 Jahren zu berücksichtigen. Generell gilt: Je höher der Durchschnittspreis vor 20 Jahren, desto tiefer die Steuer. Wer also wählen kann, in welchem Kalenderjahr er seine Immobilie verkauft, setzt sich idealerweise frühzeitig mit der Frage auseinander, ob vor 20 oder vor 19 Jahren in der betreffenden Gemeinde höhere Durchschnittspreise erzielt wurden – und spart so je nachdem einige Tausend Franken Steuern.
4. Wann bin ich von der Grundstückgewinnsteuer befreit?
Da die Grundstückgewinnsteuer an den Gewinn anknüpft, fällt sie selbstverständlich nicht an, wenn kein Gewinn erzielt wird. Auch dann, wenn ein ausschliesslich und dauernd selbstbewohntes Objekt verkauft und der Erlös innert zwei Jahren nach dem Verkauf wiederum vollständig in ein Eigenheim in der Schweiz (nicht im selben Kanton – das gilt auch für den Kanton Basel-Stadt) reinvestiert wird, fällt die Grundstückgewinnsteuer (wie die Handänderungssteuer) nicht an. Wird hingegen nur ein Teil des Erlöses reinvestiert, entfällt auch nur ein Teil der Steuer. Aber Achtung: Die Grundstückgewinnsteuer wird in aller Regel nur aufgeschoben, nicht aufgehoben. Sie wird also sozusagen in das Ersatzobjekt mitgezügelt, was die Berechnung bei einem etwaigen Verkauf dieses Ersatzobjekts nochmals etwas komplexer macht.
Fazit
Da es beim Kauf und Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses oft um viel Geld geht, kann es sich wortwörtlich auszahlen, sich bereits frühzeitig mit den Steuerfolgen auseinanderzusetzen und beispielsweise allein mit der Wahl eines klugen Verkaufszeitpunkts Tausende von Franken Steuern zu sparen. Gerne unterstützen wir Sie in der frühzeitigen Klärung Ihrer persönlichen Immobiliensteuersituation.