Stockwerkeigentum – Ausschliessliches Sonderrecht vs. Gemeinschaft

Die Gründe für den Erwerb von Stockwerkeigentum sind vielseitig. In vielen Fällen dürfte der Hauptgrund aber vor allem der Traum nach den eigenen vier Wänden sein und diese frei verwalten sowie gestalten zu können. Damit Sie keine böse Überraschung erleben und der Traum der eigenen Wohnung nicht zum Albtraum wird, erläutern wir Ihnen die wichtigsten Rechte und Pflichten und wie Sie potentielle Konflikte vorbeugen können.

1.Stockwerkeigentum – Inhalt, Umfang und Konfliktpotential
Stockwerkeigentum ist kurz gesagt ein zu Sonderrecht ausgeschiedener Miteigentumsanteil an einem Grundstück. Der Stockwerkeigentümer hat das ausschliessliche Recht, dieses zu nutzen, zu gestalten und zu verwalten. Dieses «ausschliessliche» Recht gilt jedoch nicht absolut, sondern unterliegt einigen Einschränkungen. Die wichtigsten wären:

• • Das Recht, seine eigenen Räume frei benutzen und gestalten zu können, steht jedem Stockwerkeigentümer nur so weit zu, als dass dadurch die anderen Stockwerkeigentümer nicht in der Ausübung ihrer eigenen Rechte erschwert oder beeinträchtigt werden

• • Durch die Ausübung des Sonderrechts dürfen die gemeinschaftlichen Bauten und Einrichtungen weder beschädigt noch in ihrer Funktion oder äusseren Erscheinung beeinträchtigt werden.

• • Die Stockwerkeigentümer haben nebst dem Sonderrecht auch die Pflicht, ihre Räume zu unterhalten und dafür zu sorgen, dass diese stets in einem einwandfreien Zustand sind.

• • Nicht alle Teile eines Gebäudes können Gegenstand des Sonderrechts sein. Um als Sonderrecht ausgeschieden werden zu können, muss der Teil des Gebäudes in sich abgeschlossen sein und einen eigenen Zugang aufweisen. Das Gesetz sieht sodann zwingend vor, dass gewisse Teile, wie z.B. der Boden der Liegenschaft, die Bauteile, die für den Bestand, die Gliederung und die Festigkeit des Gebäudes von Bedeutung sind oder die die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen, nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden können. Diese sind zwingend gemeinsam und können auch nicht durch Vereinbarung einem Sonderrecht zugeordnet werden (Art. 712b ZGB).

• • Über die gemeinschaftlichen Teile entscheiden die Stockwerkeigentümer gemeinsam anlässlich einer mindestens jährlich stattfindenden Versammlung. Hierbei gibt es einige Vorschriften zu beachten, damit die Beschlüsse gültig zustande kommen können (Art. 712m ff. ZGB).

• • Die Stockwerkeigentümerversammlung entscheidet nicht nur in Bezug auf die gemeinschaftlichen Teile, sondern trägt auch die diesbezüglichen Kosten gemeinsam.
    Wie aus dieser – nicht abschliessenden Liste – hervorgeht, wird das «ausschliessliche» Sonderrecht begrenzt. In den aufgeführten Themenbereichen kann es schnell zu Differenzen kommen. Um das Konfliktpotential möglichst klein zu halten, ist es daher ratsam, gewisse Punkte in einem das Gesetz ergänzenden Reglement klar(er) zu regeln und die wichtigsten Rechte und Pflichten selbst zu kennen.

2.Möglichkeiten zur Vorbeugung von Konflikten
Zunächst ist es wichtig zu wissen, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft die Möglichkeit hat, ein eigenes Stockwerkeigentumsreglement zu erlassen und darin vom Gesetz abweichende Vereinbarungen zu treffen. In diesem Reglement kann für mehr Klarheit in Bezug auf viele der oben aufgeführten Punkte gesorgt werden. Auf einige wird nachstehend konkreter eingegangen.

a)Inhalt und Umfang des Sonderrechts
Es ist ratsam, im Reglement so klar als möglich aufzuführen, welche Teile des Gebäudes zu Sonderrecht ausgeschieden werden und welche gemeinschaftlich sind. Probleme bereiten oft Teile, die zum einen die Voraussetzung für ein Sonderrecht erfüllen (wie z.B. normale Fenster in einer Wohnung), und zum anderen auch das äussere Erscheinungsbild prägen und daher ebenso gut gemeinschaftlich sein könnten. Sie sind daher gut bedient, wenn Sie in der Umschreibung der einzelnen Stockwerkeinheiten nicht nur «3.5 Zimmer Wohnung 1. OG links» schreiben, sondern detailliert ausführen, was alles dazugehört. Genauso wichtig ist es, die gemeinschaftlichen Teile zu zuordnen. Denn ist etwas nicht als gemeinschaftlich definiert, so gilt die Vermutung, dass es zum Sonderrecht gehört. Mit einer klareren Umschreibung können Sie – zumindest teilweise – vermeiden, dass ein Streit darüber entfacht, ob die Kosten für die Reparatur des Dachterrassenbodens von der Gemeinschaft oder vom einzelnen Stockwerkeigentümer zu tragen sind.

Mit einer genauen Umschreibung des Inhalts und des Umfangs der Sonderrechte und der gemeinschaftlichen Teile schaffen Sie sodann gleichzeitig auch Klarheit in Bezug auf die Frage, wer über allfällige bauliche Massnahmen überhaupt entscheiden darf (der einzelne Stockwerkeigentümer oder die Gemeinschaft) und welche Stimmenmehrheiten für einen Beschluss benötigt werden.

b)Klare Kostenregelung
Wie vorstehend bereits erwähnt, sind Konflikte über die Verteilung der Kosten leider keine Seltenheit. In Art 712h ZGB wird – nicht abschliessend – aufgeführt, was unter gemeinschaftliche Kosten zu verstehen ist. Darunter fallen z.B. die Kosten für die Verwaltung, für den laufenden Unterhalt sowie für Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile. Diese Kosten werden nach der gesetzlichen Regelung nach Wertquoten verteilt. Kurz gesagt: Wer die grösste Wohnung hat, übernimmt den grössten Teil der gemeinschaftlichen Kosten.

Während diese Regelung zu weiten Teilen zu einer verhältnismässig gerechten Kostenverteilung führt, gibt es einige Situationen, in welchen eine Kostenauferlegung nach Wertquoten stossend sein kann. Zu denken ist z.B. an den Fall, wenn es in einer Liegenschaft unterschiedliche Arten von Stockwerkeinheiten mit unterschiedlicher Nutzung gibt, also «normale» Wohnungen und gleichzeitig einzelne Hobbyräume oder Einstellparkplätze, die «externen» Stockwerkeigentümer gehören. In einer solchen kann sich eine anderweite Kostenregelung aufdrängen, weswegen es Sinn macht, mittels einem vereinbarten Kostenverteilschlüssel im Reglement für Abhilfe zu sorgen. Ebenfalls denkbar wäre die Gründung einer Unterkostengemeinschaft für die einzelnen Stockwerkeinheiten.

c)Die Verwaltung und die Stockwerkeigentümerversammlung
Der von der Versammlung gewählte Verwalter ist für die Einberufung und Leitung der Versammlung zuständig. In Bezug auf die Versammlung und den Verwalter möchten wir Ihnen die folgenden wichtigen Punkte auf den Weg geben:

• • Die Versammlung hat mindestens einmal jährlich stattzufinden und es muss ordentlich dazu eingeladen werden, d.h. mindestens 10 Tage vor dem Termin. Die Einladung hat sodann eine Traktandenliste mit allen Punkten zu enthalten, über welche abgestimmt werden soll. Dies dient dazu, dass sich die Stockwerkeigentümer im Vorfeld eine Meinung bilden können. Eine ungenügende Traktandierung oder Einberufung kann zur Ungültigkeit eines Beschlusses führen.

• • Die Versammlung muss beschlussfähig sein. Dies ist gemäss Gesetz dann der Fall, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, welche zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt ist, mindestens aber zwei Stockwerkeigentümer, anwesend oder vertreten sind (Art. 712p ZGB). Für die verschiedenen zu fassenden Beschlüsse sieht das Gesetz sodann unterschiedliche notwendige Stimmmehrheiten vor (so wird z.B. für eine Änderung der Wertquoten nebst der Zustimmung der Versammlung auch die Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten benötigt). Wo es das Gesetz erlaubt, können im Reglement vom Gesetz abweichende Quoren vereinbart werden. Dies kann sinnvoll sein, sieht das Gesetz doch in einigen Fällen hohe Quoren oder gar Einstimmigkeit vor, was die Handlungsfähigkeit der Stockwerkeigentümerversammlung behindern kann.

• • Die Beschlüsse der Versammlung können angefochten werden, wenn diese gegen das Gesetz oder das Reglement verstossen. Hierbei gilt eine Frist von einem Monat seit Kenntnis des Beschlusses (Art. 75 ZGB). Um einen Beschluss anzufechten, ist es sodann nicht notwendig, an der Versammlung selbst teilgenommen und abgestimmt zu haben. Nicht zulässig ist es hingegen, einen Beschluss im Nachhinein anzufechten, welchem man anlässlich der Versammlung noch zugestimmt hat.
    Vorsicht ist geboten, wenn der Beschluss angefochten werden soll, mittels welchem die Abberufung des Verwalters abgelehnt wurde. In diesem Fall hat der Stockwerkeigentümer die sogenannte Abberufungsklage zu erheben (und nicht die vorgenannte übliche Anfechtungsklage). Diese Unterscheidung ist von grosser Bedeutung, denn das Gesetz sieht für die beiden Klagen unterschiedliche Verfahrensarten vor. Wird eine Klage in einem falschen Verfahren eingereicht, so wird das Gericht auf diese nicht eintreten.

Die nicht abschliessenden Listen über mögliche Konfliktsituationen und die potentiellen Lösungsmöglichkeiten zeigen veranschaulichend, wie viele Unklarheiten Stockwerkeigentum einerseits mit sich bringt und wie wichtig es andererseits ist, seine Rechte und die Gestaltungsmöglichkeiten zu kennen. Stockwerkeigentum muss nicht anstrengend und kompliziert sein – gerne helfen wir Ihnen dabei, für klare(re) Verhältnisse zu sorgen und damit eine Grundlage für eine freundschaftliche Nachbarschaft zu schaffen.