Das Thema Mietzinserhöhungen ist momentan allgegenwärtig: Per 1. Juni 2023 wurde erstmals seit 2008 der Referenzzinssatz angehoben, von 1.25% auf 1.5%. Dies stellt einen der wenigen Fälle dar, die eine einseitige Mietzinserhöhung zulassen. Zu Zeiten von steigender Inflation kann dies enorme Auswirkungen auf Ihr monatliches Haushaltsbudget haben.
Mietzinserhöhung – Grundlagen
Die Vermieterschaft kann bei Vorliegen von bestimmten Gründen den vertraglich vereinbarten Mietzins einseitig erhöhen. Damit die Mieterschaft nicht einfach dem Willen der Vermieterschaft ausgeliefert ist, hat der Bund Schutzbestimmungen erlassen. Insbesondere Art. 269 ff. OR sorgen für einen Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen. Diese finden lediglich dann keine Anwendung, wenn es sich beim Mietobjekt um eine luxuriöse Wohnung oder ein Einfamilienhaus mit sechs oder mehr Zimmern handelt (Art. 253b Abs. 2 OR). Abgesehen von diesen Ausnahmefällen sind die entsprechenden Bestimmungen zwingend einzuhalten. Gemäss diesen ist eine Mietzinserhöhung rechtmässig, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
- Unbefristetes Mietverhältnis: Gemäss Art. 269d Abs. 1 OR kann die Vermieterschaft den Mietzins auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Daraus folgt im Umkehrschluss, dass eine Mietzinserhöhung bei einem befristeten Mietverhältnis grundsätzlich ausgeschlossen ist, es sei denn, im Mietvertrag wurde ein gestaffelter oder indexierter Mietzins vereinbart.
- Zeitpunkt: Wie soeben erwähnt, kann die Vermieterschaft den Mietzins auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Damit die Mieterschaft die Möglichkeit hat, gegebenenfalls die Wohnung zu kündigen, schreibt das Gesetz vor, dass die Mietzinserhöhung spätestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist der Mieterschaft zugehen muss. Dadurch soll sichergestellt werden, dass die Mieterschaft genügend Bedenkzeit erhält und die Kündigungsfrist, sollte sie mit der Erhöhung nicht einverstanden sein, einhalten kann. Es empfiehlt sich seitens der Vermieterschaft, die Mietzinserhöhung bereits 20 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist der Mieterschaft eingeschrieben zuzustellen.
- Form: Die Mietzinserhöhung muss zwingend auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt werden. Dieses können Sie in den meisten Kantonen online herunterladen.
- Inhalt: Die Mietzinserhöhung muss begründet werden. Grund für eine Erhöhung des Mietzinses kann gemäss Gesetz die Teuerung, die Anhebung des Referenzzinssatzes, eine allgemeine Kostensteigerung oder ein Umbau sein. In der Mitteilung der Mietzinserhöhung muss der genaue Grund zwingend angegeben werden. Eine pauschale Begründung oder ein Sammelsurium von Gründen genügt nicht.
In den aller meisten Fällen wird aktuell eine Mietzinserhöhung mit der Anhebung des Referenzzinssatzes begründet werden. Gemäss den vorstehenden Ausführungen stellt dies einen legitimen Grund dar. Hierzu gibt es jedoch ein grosses «Aber»: Eine Erhöhung des Mietzinses infolge Anhebung des Referenzzinssatzes ist nur dann zulässig, wenn der aktuelle Mietzins auf einem Referenzzinssatz von 1.25% beruht, sei dies, weil in der Vergangenheit Mietzinssenkungen vorgenommen worden sind, oder weil bei jüngeren Mietverträgen der Mietzins bereits auf einem Referenzzinssatz von 1.25% festgesetzt worden ist. Sollte dies nicht der Fall sein, so ist eine Mietzinserhöhung aufgrund der Anhebung des Referenzzinssatzes nicht zulässig.
- Höhe: Die Anhebung des Referenzzinssatzes kann also grundsätzlich eine Mietzinserhöhung rechtfertigen. Der Vermieterschaft steht es jedoch nicht frei, den Mietzins willkürlich betragsmässig nach ihrem Belieben anzupassen. Ihr werden Grenzen gesetzt. Bei einer Anhebung des Referenzzinssatzes von 1.25% auf 1.5% darf die Vermieterschaft den aktuellen Mietzins um höchstens 3 % erhöhen.
Vorgehen bei unrechtmässiger Mietzinserhöhung
Sind all die vorgehend erwähnten Voraussetzungen erfüllt, so ist von einer rechtmässigen Mietzinserhöhung auszugehen. Die Mieterschaft hat die Mietzinserhöhung grundsätzlich anzunehmen. Sollte sie damit nicht einverstanden sein, so bleibt ihr noch die Möglichkeit, die Wohnung fristgerecht zu kündigen.
Wird jedoch eine der Voraussetzungen nicht eingehalten, so kann die Mieterschaft gegen die unrechtmässige Mietzinserhöhung vorgehen. Dabei wird unterschieden zwischen Nichtigkeit und Anfechtbarkeit der Mietzinserhöhung.
- Nichtigkeit: Nichtigkeit bedeutet, dass die Mietzinserhöhung von Beginn weg unwirksam ist und keinerlei Rechtswirkung entfaltet. Dies gilt für die folgenden Fälle:
- Die Mietzinserhöhung wird nicht auf dem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt;Die Mietzinserhöhung wird nicht begründet;
- Die Mietzinserhöhung wird unter gleichzeitiger Androhung der Kündigung mitgeteilt.
Liegt eine dieser Konstellationen vor, so müssen Sie grundsätzlich nichts gegen die Mietzinserhöhung unternehmen, da sie von Gesetzes wegen keinerlei Rechtswirkung entfaltet. Verlangt die Vermieterschaft trotzdem den erhöhten Mietzins, so haben Sie die Möglichkeit, die Nichtigkeit der Mietzinserhöhung bei der zuständigen Mietschlichtungsstelle geltend zu machen. Dabei sind Sie grundsätzlich an keine Frist gebunden. Es ist jedoch empfehlenswert, die Nichtigkeit sofort nach Erhalt der ersten erhöhten Mietzinsforderung zu rügen.
- Anfechtbarkeit: Liegt kein Fall von Nichtigkeit vor, sondern erweist sich die Mietzinserhöhung aus anderen Gründen als unzulässig, müssen Sie aktiv gegen die Mietzinserhöhung vorgehen. So zum Beispiel, wenn eine Mietzinserhöhung mitgeteilt wurde, obwohl Ihr aktueller Mietzins bereits auf einem Referenzzinssatz von 1.5% beruht. Zu diesem Zweck steht Ihnen gemäss Art. 270b OR die Anfechtung zur Verfügung. Sie müssen die unrechtmässige Mietzinserhöhung innert 30 Tagen seit Zustellung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten. Verpassen Sie diese Frist, so ist die Mietzinserhöhung gültig.
Gerne helfen wir Ihnen dabei, die Voraussetzungen für eine rechtsgültige Mietzinserhöhung einzuhalten oder sich gegen eine unrechtmässige Mietzinserhöhung zu wehren.